Los animales de servicio y la Ley de Vivienda Justa
Por: Michael W. McBride, Abogado
La Ley de Vivienda Justa (“FHA”) prohíbe la discriminación en la venta, alquiler y financiación de viviendas residenciales por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación familiar y discapacidad. Aunque el concepto de no discriminación consagrado en la FHA es relativamente sencillo, la aplicación de la ley a situaciones del mundo real no siempre es tan clara. Este artículo analiza la interacción entre la FHA y los animales de servicio, examinando algunas de las cuestiones que se plantean con más frecuencia cuando un inquilino potencial con una discapacidad busca vivienda junto con su peludo (o no tan peludo) compañero.
¿Qué preguntas puede hacer un proveedor de vivienda a un posible inquilino con un animal de servicio?
Las personas pueden tener discapacidades que no resultan evidentes para los observadores externos, y las distintas especies y razas de animales de servicio suelen prestar una ayuda a la discapacidad que no se entendería ni se esperaría fácilmente. Dadas estas incertidumbres, los proveedores de vivienda, especialmente los que no admiten habitualmente animales de compañía, pueden mostrarse reticentes a aceptar la palabra de un posible inquilino de que necesita la presencia de un animal de servicio en su unidad de alquiler sin confirmación adicional.
A la hora de verificar la condición de animal de servicio, los proveedores de vivienda no tienen autoridad general para pedir y recibir toda la información que deseen del posible inquilino. Los proveedores de vivienda pueden solicitar documentación fiable que demuestre que un inquilino potencial tiene una discapacidad (si la discapacidad del inquilino no es evidente) y/o que el animal de servicio ayuda al inquilino potencial a gestionar su discapacidad (si la necesidad del animal de servicio no es evidente).
Los proveedores de vivienda no deben
nunca
pedir a un posible inquilino que les facilite
todo su historial médico
analizar la veracidad de la afirmación de un inquilino potencial de que tiene una discapacidad y necesita un animal de servicio en una unidad de alquiler.
¿Qué tipos de animales son animales de servicio?
La FHA no limita la definición de animal de servicio a determinadas especies o razas. Muchos tipos de animales pueden considerarse animales de servicio en virtud de la FHA, pero esto no significa que un proveedor de vivienda deba aceptar todos los animales de servicio en sus unidades de alquiler. Un proveedor de alojamiento aún puede considerar si un animal de servicio concreto supone una amenaza directa para la salud y la seguridad de otras personas en la propiedad y/o causaría problemas importantes de ruido o daños a la propiedad. Si un proveedor de alojamiento cree que un animal de servicio puede causar problemas sustanciales a otras personas o a la propiedad, el proveedor de alojamiento debe intentar hacer ajustes razonables para limitar o eliminar estos problemas. Lo que es razonable dependerá de cada circunstancia particular.
¿Se considera animal de compañía a un animal de servicio?
En pocas palabras, ¡NO! Los animales de servicio no se consideran animales de compañía. Esta distinción exige que los proveedores de vivienda traten a los animales de servicio de forma diferente a los animales de compañía, aunque el animal de servicio pueda ser del mismo tipo y raza que los animales de compañía normalmente permitidos o excluidos de las unidades de alquiler de un proveedor de vivienda.
Por ejemplo, los proveedores de vivienda no pueden denegar el alojamiento a una persona con discapacidad y a su animal de servicio simplemente porque su política sea de “No animales”. Además, los proveedores de vivienda no pueden cobrar alquileres, tasas, depósitos o cualquier otro cargo adicional por el permiso para tener un animal de servicio en una unidad de alquiler o para cubrir posibles daños causados por un animal de servicio.
¿En qué se diferencian los animales de servicio según la FHA y la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (“ADA”)?
Los proveedores de viviendas deben ser conscientes de los requisitos tanto de la FHA como de la ADA. Mientras que la FHA prohíbe la discriminación en la vivienda, la ADA es mucho más amplia y prohíbe la discriminación de las personas con discapacidad en el empleo, el transporte, los alojamientos públicos, las comunicaciones y las actividades de la administración estatal y local. Por otra parte, la ADA es más limitada en su definición de animal de servicio, que sólo incluye a los perros de servicio adiestrados.
Dadas estas distinciones, los proveedores de viviendas se enfrentan a diferentes requisitos de cumplimiento en virtud de la FHA y la ADA. Por ejemplo, los proveedores de viviendas que tienen oficinas de alquiler abiertas al público deben asegurarse de que esas oficinas están equipadas para alojar a personas con perros de servicio adiestrados, pero no tienen por qué permitir animales de apoyo emocional u otras especies de animales de servicio dentro de las oficinas.
Para garantizar el cumplimiento de las leyes de no discriminación de la FHA y la ADA, los proveedores de viviendas deben establecer y seguir sus propios procedimientos y políticas de no discriminación, proporcionar a sus empleados formación adicional sobre la FHA y la ADA, y consultar a un asesor jurídico cuando se enfrenten a situaciones y decisiones difíciles relacionadas con animales de servicio.
