Respuestas sobre dominio eminente para propietarios de terrenos
La idea de que el gobierno federal pueda confiscar tu propiedad privada suena injusta. Sin embargo, la Constitución de Estados Unidos otorga al gobierno el derecho a hacer precisamente eso siempre que sea en interés del público. ¿Qué derechos tienen los propietarios de tierras cuando el gobierno invoca su derecho de dominio eminente? Este artículo responderá a algunas preguntas si se enfrenta a esta situación.
¿Es caro contratar a un abogado especializado en expropiaciones?
No es caro contratar a un abogado de dominio eminente. De hecho, puede costarle más si no contrata a un abogado especializado en dominio eminente. Muchos abogados que ayudan a los propietarios de tierras en procedimientos de expropiación y expropiación forzosa lo hacen sobre la base de honorarios condicionales. Esto significa que sólo pagará los honorarios del abogado si consigue llegar a un acuerdo o a un veredicto en su caso por encima de la cantidad que el gobierno o la agencia receptora le ofrece inicialmente. Cuando eso ocurre, una parte de la indemnización que supera el importe de la oferta inicial sirve para pagar al abogado por su trabajo.
El gobierno o la agencia receptora siempre estarán representados por un abogado. El objetivo del gobierno y sus abogados es adquirir su propiedad o una parte de ella por el menor dinero posible. Una de las ventajas de contratar a un abogado especializado en expropiaciones es que está familiarizado con el proceso. Estos abogados suelen ocuparse de casos de expropiación y litigios inmobiliarios. Saben qué preguntas hacer, cómo proteger sus derechos de propiedad y cómo maximizar su justa indemnización. Además, un abogado de dominio eminente no permitirá que le engañe o intimide el agente comprador o el abogado del gobierno.
¿Puede el gobierno o el organismo de expropiación entrar en mi propiedad antes de presentar la demanda de expropiación?
Los empleados o representantes del Estado de Indiana, que por lo general implica el Departamento de Transporte (INDOT), están autorizados a entrar en su propiedad antes de hacerle una oferta con el fin de llevar a cabo las actividades de encuesta e investigación. Suele ser para preparar documentos de ingeniería y una tasación. Normalmente, la administración le notificará por escrito que alguien va a entrar en su propiedad para llevar a cabo determinadas actividades de inspección o investigación. Sin embargo, la administración no puede entrar en su propiedad para iniciar las actividades de construcción, a menos que usted lo haya autorizado expresamente.
Los empleados o representantes de una empresa de servicios públicos o de oleoductos sólo pueden entrar en su propiedad antes de la presentación de la demanda de expropiación, si: a) la empresa de servicios públicos o de oleoductos se lo notifique por correo certificado al menos 14 días antes de entrar en su propiedad para realizar la inspección o investigación propuesta; o bien b) usted les autoriza por escrito a entrar en su propiedad.
¿Puedo declarar sobre el valor de mi propiedad?
Los propietarios tienen derecho a testificar en el juicio sobre el valor de su propiedad y lo que consideran una indemnización total justa. Aunque un propietario no pueda considerarse un “experto” para dar su opinión en un juicio, se presume que posee el conocimiento y la familiaridad con su propiedad para testificar sobre su valor. No obstante, es importante que los propietarios estén adecuadamente preparados y asesorados sobre la ley antes de dar su opinión. A menudo, los propietarios creen que deben ser indemnizados por algo que la ley no reconoce como un interés indemnizable en un caso de dominio eminente, como el lucro cesante, o cualquier cosa relacionada con los bienes personales; o creen que deben ser indemnizados sobre la base de un enfoque del valor justo de mercado que no se reconoce en muchas circunstancias, como el coste de reposición o la medida de sustitución de los daños y perjuicios.
¿Cuándo adquiere realmente el gobierno la titularidad de mi propiedad cuando la toma bajo amenaza de dominio eminente?
La titularidad de su propiedad puede transferirse al gobierno o a la agencia receptora generalmente en tres momentos diferentes.
- La titularidad se transferirá si usted acepta la oferta inicial del gobierno y ejecuta las escrituras/instrumentos que éste le pida. Por lo general, el gobierno accederá a pagarle en un plazo de 30 días y su asunto habrá concluido. El gobierno puede entrar en su propiedad inmediatamente y comenzar las actividades de construcción.
- La titularidad puede transferirse si resuelve la demanda de expropiación. Esto puede ocurrir en cualquier momento durante la tramitación de la demanda, pero lo más frecuente es que ocurra tras la mediación. La mediación es una conferencia informal de acuerdo entre las partes con una parte neutral. La mediación suele tener lugar durante la segunda fase, o fase de daños y perjuicios, del caso de condena.
- La titularidad puede transferirse cuando el juez dicta sentencia por el importe del veredicto del jurado, si su caso va a juicio.
Hay una distinción importante entre la transferencia del título de propiedad y el hecho de que el gobierno o la agencia receptora pueda tomar posesión de su propiedad y ejercerla. El gobierno puede tomar posesión de su propiedad y comenzar las actividades de construcción dentro de la zona que pretende tomar en dos casos. En primer lugar, si acepta que el gobierno lo haga al principio del proceso de condena. En segundo lugar, si el gobierno deposita el importe de la adjudicación de los tasadores designados por el tribunal en la Secretaría del Tribunal. Tras el depósito en la Secretaría, el gobierno o la agencia de toma de posesión tiene derecho a poseer su propiedad.
Si desea más información sobre estas cuestiones u otras relativas a la expropiación forzosa, póngase en contacto con nosotros. Mi práctica se centra en el derecho de expropiación y expropiación forzosa. He tratado cientos de asuntos relacionados con la expropiación de bienes por parte de entidades gubernamentales y cuasigubernamentales, como empresas de servicios públicos, y puedo explicarle sus derechos y opciones.
