Cómo leer una tasación de derecho de paso
Si alguna vez ha comprado o vendido una casa o cualquier tipo de bien inmueble, casi seguro que ha visto (y con suerte) leído una tasación inmobiliaria. Normalmente, las tasaciones se realizan en el formato estándar de 6 páginas del Informe Uniforme de Tasación Residencial. Sin embargo, las valoraciones con fines de expropiación/indemnización de derechos de paso (“valoraciones de derechos de paso”) son muy diferentes.
Derecho de paso frente a informes uniformes de tasación residencial
Las valoraciones de ROW emplean una metodología de “antes” y “después”. Esto significa que el tasador determina el valor de su propiedad antes de la expropiación y, a continuación, determina el valor de la propiedad después de la expropiación. El valor antes es el valor de su propiedad antes y sin tener en cuenta la toma o el proyecto. El valor posterior de su propiedad utiliza condiciones hipotéticas y/o supuestos extraordinarios. Esto significa que el tasador parte de la base de que el proyecto para el que se toma su propiedad está completamente construido. La diferencia entre los valores antes y después es el importe total de la indemnización justa que el gobierno le ofrecerá por su propiedad. Una vez que el tasador determina la retribución total, desglosa esa cantidad entre los siguientes conceptos:
- Valor del terreno tomado
- Valor de las mejoras realizadas
- Daños residuales
- Otros daños
- La cuantía de las prestaciones, si procede.
Una tasación media de una ROW es mucho más extensa que un informe uniforme de tasación residencial y puede tener entre 20 y 80 páginas. Si no está acostumbrado a leer informes de tasación, las tasaciones de ROW pueden parecer muy complejas. Una cosa a tener en cuenta es que una gran cantidad de la información en la evaluación ROW en realidad se refiere a las características del condado o barrio y la demografía en lugar de sólo información específica sobre la propiedad en cuestión, a diferencia de un informe de evaluación residencial uniforme. Esta es una de las principales razones por las que las valoraciones de los ROW son tan largas. Puede encontrar fácilmente la información relevante en una valoración de ROW en la primera página en un resumen. En este resumen suele figurar el valor antes, el valor después y un desglose del importe de cada elemento de los daños que componen la indemnización justa.
Qué buscar en un informe de valoración de derechos de paso
En un sentido muy simple, la información más importante a tener en cuenta es el valor por acre del terreno, el valor de las mejoras y cómo se calcularon los daños. La mayoría de las tasaciones de derechos de paso tratan cada uno de estos puntos en diferentes subsecciones. Al igual que un informe uniforme de tasación residencial, las tasaciones de ROW se basan generalmente en ventas comparables para determinar el valor del terreno tomado. El propietario puede hacerse una idea de si el tasador está comparando su propiedad con otras similares consultando la información sobre ventas comparables que figura en la hoja de ventas comparables. A continuación, es importante revisar el valor asignado a las mejoras de la propiedad. Se trata normalmente de elementos como dependencias, vallas, piscinas y otras estructuras. Los métodos de valoración utilizados para las mejoras de la propiedad son un poco más complejos; sin embargo, los tasadores siguen utilizando ventas comparables para determinar el valor de las mejoras. Uno de los problemas a la hora de asignar el valor de una mejora es que los tasadores contratados por los organismos de expropiación pueden limitarse a asignar un “valor observado” a una mejora en lugar de calcular realmente el valor de la mejora y los posibles daños que puede sufrir.
Cómo afectan los daños por residuos al valor de su terreno
Por último, uno de los análisis más difíciles es la determinación de los daños residuales, que básicamente se refiere a la reducción del valor del terreno o de las mejoras de la propiedad. Los daños residuales causados por una reducción del valor de la tierra se refieren a la diferencia entre el valor por acre “antes” de los bienes inmuebles no expropiados y el valor por acre “después” de los bienes inmuebles restantes.
Ejemplo: El tasador asigna un valor de 10.000 $ por acre a su propiedad antes de la expropiación. A continuación, el tasador asigna un valor de 7.000 $ por acre tras la expropiación al resto de su propiedad (digamos 5 acres). Utilizando estos valores, usted tendría derecho a 15.000 $ en concepto de daños residuales (3.000 $ x 5 acres).
Los daños residuales causados por una reducción del valor de su(s) mejora(s), que es sólo la mejora y no el terreno, se refieren a la diferencia entre el valor de una mejora antes de la expropiación y el valor de la mejora después de la expropiación.
Ejemplo: su vivienda valía 100.000 $ antes de la expropiación y se valora en 75.000 $ después de la expropiación, por lo que tiene derecho a recibir 25.000 $ por la reducción del valor de su vivienda.
El análisis y cálculo de los daños residuales es el punto en el que más a menudo discrepan los propietarios y los organismos de expropiación.
Es importante señalar que las valoraciones son subjetivas por naturaleza. Esto significa que suele haber algún tipo de sesgo en cualquier informe de tasación. Sin embargo, para garantizar la protección de los derechos del propietario en una expropiación forzosa, es importante que el propietario contrate a un abogado con experiencia en expropiaciones forzosas que pueda ayudarle a navegar por la compleja naturaleza de la tasación de la propiedad y obtener el máximo dinero por ella.
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