La privación de derechos de acceso y la alteración de la naturaleza de la propiedad pueden tener efectos duraderos y devastadores
Quitar los derechos de acceso a propiedades comerciales o de uso especial puede ser devastador para la empresa que opera en el lugar, así como para el valor restante de los bienes inmuebles. Sin embargo, el hecho de que un organismo expropiatorio acceda a una propiedad no significa necesariamente que vaya a pagar por ella o que esté obligado a hacerlo. La determinación de cuándo y si los derechos de acceso son compensables en una toma concreta puede ser compleja. A menudo, la supresión o reubicación del acceso a la propiedad puede provocar el cierre de la empresa y que el valor restante de los bienes inmuebles se reduzca a unos céntimos en comparación con lo que el propietario pensaba o esperaba que valiera la propiedad.
Los cambios en los derechos de acceso pueden tener un impacto devastador en el valor de la propiedad o en la capacidad de una empresa para seguir funcionando. Si se altera gravemente el acceso, puede considerarse que el uso anterior de la propiedad ya no es viable. Las empresas que más suelen sufrir este tipo de problemas son las locales, más que las entidades nacionales o corporativas. Las empresas locales no suelen disponer de los recursos necesarios para realizar grandes inversiones de capital a fin de mantener la viabilidad del negocio como hacen otras grandes corporaciones. Tampoco disponen de los vastos recursos de expertos de que se benefician algunas empresas más grandes para intentar resolver estos problemas.
A continuación se ofrecen algunos ejemplos del impacto que el acceso puede tener en la viabilidad de las empresas locales y en el valor de los inmuebles donde se ubican.
ALTERAR O IMPEDIR EL ACCESO
Club de golf Martinsville
Hay un artículo reciente en el que el propietario del Martinsville Golf Club describe lo que anticipa que será el final de una era del club de golf debido a la toma anticipada del Estado. Como parte del proyecto del tramo 6 de la I-69, el Estado tiene previsto eliminar el acceso directo del club de golf a la carretera estatal 37 y sustituirlo por una entrada a lo largo de una nueva carretera de acceso. La carretera fronteriza le llevará a la pequeña carretera del condado que finalmente da la vuelta y le lleva a la autopista. El Estado también se quedará con al menos la mitad del campo de prácticas del club de golf.
La opinión del propietario (aparentemente muy acertada) es que la toma del campo de prácticas y del acceso directo del club de golf a la carretera estatal 37 supondrá casi con toda seguridad la quiebra del club de golf. El negocio de los campos de golf ya puede ser bastante duro, si a eso le añadimos el reto de gestionar un club de golf que no tiene campo de prácticas. Entonces, en lugar de que el campo de golf tenga una entrada directamente desde una autopista, ahora los jugadores tendrán que conducir por varios kilómetros de antiguos caminos rurales desde una superautopista para acceder al campo. Parece casi seguro que la propiedad dejará de funcionar como club de golf tras la toma de posesión por parte del Estado.
Sin embargo, el Estado no se preocupa necesariamente por la viabilidad de las empresas que operan en los bienes inmuebles que expropia o daña. Los organismos condenatorios sólo se preocupan de si han proporcionado una nueva entrada o acceso que tenga la misma forma y tamaño que el que existía antes de su toma. En el caso del Club de Golf de Martinsville, se puede afirmar con bastante seguridad que el proyecto de la I-69 lo dejará fuera de juego muy pronto. La cuestión se traslada entonces a la cuantía de la indemnización debida por tal daño – y vale la pena señalar que Indiana no paga el lucro cesante a las empresas en los casos de condena.
Alterar el acceso para un fin determinado
Otra situación habitual en las condenas es la toma de un acceso que se utiliza o necesita para un fin determinado. Piensa en una tienda de muebles. Para explotar una tienda de muebles, el propietario necesita disponer de accesos comerciales con anchuras y radios de giro mínimos, tanto para entrar en la propiedad como para operar en las entradas del almacén o cerca de ellas, utilizables por camiones grandes e incluso semirremolques.
Si un organismo de expropiación toma una vía de acceso existente que puede ser utilizada por semirremolques y otros vehículos de gran tamaño, debe sustituirla por otra del mismo tipo. Sin embargo, a veces eso está prohibido en virtud de la cantidad de bienes inmuebles disponibles. Otras veces, la entidad adjudicataria puede tomar una parte de la zona de aparcamiento donde los camiones hacen las entregas y necesitan poder maniobrar y dar la vuelta. Si la toma impide la capacidad de los vehículos para operar con el fin de hacer las entregas, entonces el edificio de la tienda de muebles ya no puede ser utilizado para la operación continua como una tienda de muebles.
Aunque puede haber formas de que los organismos condenatorios resuelvan estos problemas, a veces no pueden o no quieren. Así pues, cuando una expropiación altera el acceso a una propiedad, con la consiguiente imposibilidad de seguir utilizándola para su uso concreto, los propietarios pueden enfrentarse a problemas muy graves, el primero de los cuales es si podrán seguir explotando su negocio.
Una expropiación que provoque un cambio en la naturaleza o el uso previsto de la propiedad
Otro caso (similar al ejemplo anterior sobre la imposibilidad de operar con vehículos en un solar) es cuando una empresa diseña el uso y la distribución de la propiedad de una manera determinada por razones específicas y un organismo de expropiación modifica ese diseño. Esta situación también puede acarrear graves perjuicios para el funcionamiento continuado de la empresa, pero, dependiendo de los hechos del caso, puede no ser indemnizable.
Considere la posibilidad de crear un establecimiento minorista de mantillo y piedra para exteriores. Este tipo de instalaciones suelen diseñarse teniendo en cuenta muchas cosas, como la ubicación de un producto concreto (por ejemplo, el mantillo teñido) en relación con otro producto concreto (por ejemplo, la piedra triturada). Imaginemos para este ejemplo que el propietario situara el mantillo de modo que el agua que escurriera de él no llegara a la piedra, para que no se mezclaran ciertos tintes o productos del suelo. Supongamos ahora que un organismo expropiador se queda con la parte del inmueble donde se almacena el mantillo. El resultado es que la única zona para reubicar el almacenamiento de mantillo es un área donde el drenaje de agua a través del mantillo ahora fluye directamente a la piedra.
Para el empresario, esto supone un grave problema. Sin embargo, desde el punto de vista del organismo de expropiación, la solución es sencilla: basta con trasladar el mantillo a la otra zona y no le preocupa el drenaje u otros problemas que pueda causar a la viabilidad o rentabilidad del negocio del propietario. Otra solución al problema podría abordarse recurriendo a las prestaciones por reubicación. Sin embargo, como cualquiera que se haya enfrentado a un proceso de reubicación difícil puede decirle, el agente de reubicación no tiene necesariamente en mente sus mejores intereses comerciales.
Como puede ver, a veces los embargos (incluso los más pequeños) pueden tener consecuencias fatales para las empresas. Desgraciadamente, estos impactos no siempre pueden ser compensados por el organismo que condena.
Los propietarios comerciales pueden proteger mejor sus derechos en las expropiaciones contratando a un abogado experto en expropiaciones tan pronto como tengan conocimiento de un proyecto que pueda afectar a sus terrenos. Un abogado experto puede hablarle de sus derechos y opciones legales y ayudarle a conseguir la mayor indemnización posible por su terreno. He estado practicando la ley de dominio eminente exclusivamente y puedo ofrecerle una evaluación gratuita de su caso. Póngase en contacto con nosotros hoy para discutir sus preocupaciones relacionadas con el acceso.
