Los pormenores de la propiedad recreativa
Por: Rick Malad, Abogado
Supongamos que adquieres unos terrenos de recreo como hice yo hace años. Es probable que se encuentre con muchos problemas que no esperaba.
Responsabilidad por terrenos de recreo
La responsabilidad es siempre o debería ser una preocupación. Si utiliza su terreno para cazar y/o pescar e invita a sus amigos y familiares a participar o le preocupan los intrusos, debe saber lo siguiente;
Código de Indiana 34-31-9 Responsabilidad limitada derivada de actividades de agroturismo. El agroturismo se define, entre otras cosas, como actividades basadas en los recursos naturales. Esto incluye la caza, la pesca, el senderismo y la equitación. Un proveedor (propietario) es inmune a la responsabilidad por lesiones de un participante. Sin embargo, hay muchas excepciones, como si el proveedor cobra una tasa o conoce alguna condición peligrosa en el terreno que no se divulga.
Renuncia y exención/ Seguro
A pesar del estatuto, que es un buen estatuto diseñado para animar a un propietario a compartir su buena fortuna con sus amigos y familiares, el propietario debe exigir que cada participante firme un acuerdo de renuncia y exención de responsabilidad en el que los peligros inherentes de las actividades son reconocidos por el participante. Incluso incluyo a los propietarios de los terrenos circundantes como liberados, ya que siempre es posible que un participante cruce los límites de la propiedad del propietario.
Contrate siempre un seguro para su terreno de recreo y sus mejoras e incluya un seguro de responsabilidad civil y un seguro de gastos médicos para protegerse.
Sociedad de responsabilidad limitada u otra entidad
Puede optar por adquirir el terreno recreativo a nombre de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) u otra entidad jurídica que le proporcione una capa adicional de protección. Esto va más allá del alcance de este artículo, pero sin duda es recomendable en algunas situaciones.
Intrusos
Un propietario debe muy poco a un verdadero intruso. El propietario no puede causar daño a un intruso de forma deliberada o maliciosa. La mejor protección que puede tener es asegurarse de que tiene carteles en su propiedad que indiquen que es propiedad privada y que no se permite el allanamiento, para ningún fin.
Código de Indiana 35-43-2-2 Ley de pintura morada. A partir del 1 de julio de 2018, Indiana siguió a varios otros estados para promulgar la Ley de Pintura Púrpura. Mantener alejadas de sus tierras a las personas no invitadas puede ser un trabajo a tiempo completo. La Ley de Pintura Morada permite a un propietario utilizar marcas de pintura morada para denegar la entrada a su propiedad, básicamente informando a una persona, al igual que lo haría una señal, de que la propiedad es privada y no se permite el paso. Los carteles son caros, su instalación requiere mucho trabajo y su mantenimiento es difícil. Este estatuto establece dónde debe colocar los marcadores, la distancia entre los marcadores y el tamaño y la altura de los marcadores morados.
Formas de generar ingresos
Algunos propietarios quieren simplemente disfrutar y compartir el disfrute de estas tierras de recreo. Sin embargo, hay formas de generar ingresos.
Agricultura/Arrendamientos agrícolas
Los terrenos de recreo suponen que no los cultiva con fines lucrativos. Si tienes tierra cultivable, puedes arrendársela a un agricultor local. Dichos contratos deben contener información como
- La duración del arrendamiento y, en su caso, la prórroga;
- Participación, en su caso, del propietario, que podría incluir el pago de una parte del coste de las semillas y los fertilizantes;
- Importe de la renta en efectivo por acre y cuándo se pagará si no hay participación del propietario;
- Cualquier otra disposición, como exclusividad, exención de responsabilidad y limitación del arrendamiento
Timbering
Los conservacionistas están ahora bastante de acuerdo en que la tala selectiva periódica es saludable para los bosques. Contrata a una empresa maderera respetada y, como he hecho yo, negocia un plan de gestión maderera que coincida con tus deseos y usos de la propiedad. Es una buena manera de pagar las mejoras que quiera hacer en su propiedad.
Arrendamientos de caza
Si no es cazador, puede arrendar la totalidad o una parte de su terreno a un tercero y a sus invitados para actividades cinegéticas y de preparación para la caza. Yo no recomendaría esto si realmente quiere disfrutar de su tierra de recreo. Arriendo terrenos a otros propietarios para fines cinegéticos y recreativos. Los arrendamientos de caza son muy complejos y van más allá del alcance de este artículo.
Opciones de ventajas fiscales y “mantenerlo como está”
Hay algunas opciones para lograr ambas cosas al mismo tiempo. Mi objetivo para el futuro de mis terrenos de recreo es “mantenerlos como están”, permitiendo al mismo tiempo alguna opción futura limitada. Dos programas de los que me he aprovechado son:
Bosque clasificado– Inscribirse en el programa Bosque clasificado de Indiana es relativamente sencillo, económico y muy ventajoso desde el punto de vista fiscal. Póngase en contacto con el silvicultor de distrito de su condado para obtener una solicitud y los procedimientos. Básicamente, si tiene más de 20 acres contiguos y está dispuesto a cumplir las normas relativas al programa de bosques clasificados (como la no urbanización, la no explotación forestal sin un plan de gestión forestal aprobado y la no realización de actividades comerciales), puede inscribir la totalidad o parte de sus tierras en los programas y obtener una importante reducción del impuesto sobre bienes inmuebles.
Servidumbre de Conservación — Se trata de un programa más complicado y restrictivo. Póngase en contacto con una organización fiduciaria acreditada. Recurrí a Sycamore Land Trust en Bloomington, Indiana, para iniciar el proceso en mi terreno. Una servidumbre de conservación, en sus términos más sencillos, es un acuerdo entre el propietario y el fideicomiso de tierras para prohibir que se lleven a cabo ciertas actividades en el bien inmueble y permitir específicamente que se lleven a cabo ciertas actividades. Aunque hay muchas actividades negociables, el fideicomiso de tierras insistirá en ciertas prohibiciones como la cría de ganado, el uso como empresa comercial, la minería, el desarrollo de cualquier tipo y la explotación maderera sin un plan de gestión maderera aprobado. Algunas actividades permitidas pueden autorizarse específicamente, como la caza, la pesca, la construcción y gestión de senderos, algunas actividades agrícolas y el cultivo de plantas alimenticias. Parte de su terreno puede quedar excluido si tiene planes de urbanización, como construir una casa o, en mi caso, ampliar una zona ya mejorada de mi terreno. Deberá realizar un estudio topográfico de su terreno y pagar una cuota de supervisión para que el organismo de conservación recorra su propiedad una vez al año y se asegure de que se cumplen todas las “promesas” de la servidumbre de conservación.
Una vez negociado el acuerdo por escrito, se realiza una tasación para determinar el valor de mercado del terreno afectado antes de la servidumbre y después de la servidumbre con sus restricciones. La diferencia entre ambos valores se considera una contribución benéfica a una organización exenta de impuestos. Ambos son beneficiosos para un propietario que quiere “mantenerlo como está”. ¡Disfrute de su terreno de recreo!
