Bellwether Properties, LLC, (“Bellwether”) poseía una propiedad gravada por una servidumbre de servicio público de 10′ propiedad de Duke Energy, Indiana (“Duke”). Duke poseía una línea eléctrica de transmisión que atravesaba la propiedad centrada en la zona de servidumbre. Bellwether quería construir un almacén en su propiedad colindante con la servidumbre. Duke les informó de que el código de seguridad eléctrica no permitiría a Bellwether construir a menos de 3,5 m de la línea eléctrica, parte de la cual estaba fuera de la servidumbre de 10′ de Duke. Bellwether demandó a Duke por expropiación forzosa, alegando que Duke había expropiado parte de sus terrenos sin indemnización al no permitir a Bellwether utilizar la propiedad colindante con la servidumbre para el almacén.
Las partes discreparon sobre si la reclamación de Bellwether se refería a una expropiación física o a una expropiación reglamentaria. Una expropiación física es aquella en la que el gobierno adquiere la propiedad privada para un fin público, a diferencia de una expropiación reglamentaria, en la que la regulación de la propiedad por parte del gobierno es tan onerosa que, de hecho, ha expropiado la propiedad. El tribunal reconoció dos categorías de medidas reglamentarias que se consideran expropiaciones reglamentarias: (1) cuando el gobierno exige a un propietario que sufra una invasión física permanente de su propiedad y (2) las reglamentaciones que privan completamente a un propietario de todo uso económicamente beneficioso de su propiedad.
El Tribunal trató la reclamación como una expropiación reglamentaria y examinó el caso bajo el prisma de Penn Central Transportation Co. v. New York City y sopesó los factores creados por el Tribunal Supremo de EE.UU. para las expropiaciones reglamentarias: (1) el impacto económico de la reglamentación sobre el propietario, (2) el carácter de la acción gubernamental y (3) si se trataba de una invasión física frente a un programa público que ajustaba los beneficios y las cargas al propietario para promover el bien común. Utilizando los factores de Penn Central, el tribunal determinó que el impacto económico en la propiedad de Bellwether era mínimo. El almacén que se iba a construir tuvo que redimensionarse en sólo 150 pies cuadrados y redujo el número de estanterías del edificio de treinta a veintinueve. El tribunal también consideró que la norma de habilitación del código eléctrico ya figuraba en el Código Administrativo de Indiana cuando Bellwether compró la propiedad y los propietarios tienen la obligación de conocer las leyes que afectan a su propiedad. Además, la autorización tenía por objeto proteger vidas y bienes de la proximidad excesiva a líneas de transmisión eléctrica, lo que se aplica de forma generalizada, no sólo a la propiedad de Bellwether.
Dado que Bellwether no cumplía la norma establecida en Penn Central, el tribunal concluyó en última instancia que la prohibición de construir el almacén, incluso fuera de la zona de servidumbre, no constituía una expropiación indemnizable por parte de Duke. La decisión en el caso Duke Energy, Indiana, LLC contra Bellwether Properties, LLC confirma los derechos de un expropiador dentro de las servidumbres de paso y debería servir como advertencia a los propietarios de terrenos para que tengan en cuenta cuidadosamente las servidumbres a la hora de considerar las mejoras actuales y futuras de la propiedad. He practicado la ley de condenación de dominio eminente por más de una década y acepto referencias de casos de abogados de todo Indiana y represento a propietarios de tierras comerciales, agrícolas y residenciales para hacer valer sus derechos y maximizar la compensación en las transacciones de adquisición de tierras.
Artículo de: Lindsey M. Bennett, abogada
