Los propietarios que se enfrentan a la expropiación de sus tierras por parte del gobierno para un proyecto público como una autopista, una servidumbre de servicios públicos o un edificio escolar probablemente hayan oído hablar del término “compensación justa”. Pero, ¿qué significa exactamente “compensación justa” para un propietario? La respuesta está en la Constitución de EE.UU. (concretamente en la Quinta Enmienda de la Constitución de EE.UU.). También, el Art. 1 § 21 de la Constitución de Indiana).
Definición de justa compensación
La indemnización justa en un escenario de expropiación total es simplemente el valor de toda su propiedad. La indemnización justa en un caso de expropiación parcial puede considerarse como la diferencia entre el valor de su propiedad antes de la expropiación (valor anterior) y su valor después de la expropiación (valor posterior). La diferencia es el importe total de la indemnización justa debida. Por ejemplo, si su propiedad valía 300.000 dólares antes de la expropiación y después de la expropiación vale 225.000 dólares, la indemnización justa total sería de 75.000 dólares. La mayoría de los tasadores desglosarán la cantidad de 75.000 dólares en los componentes de la indemnización justa (que se analizan con más detalle a continuación), incluida la parte atribuible al terreno tomado, a las mejoras del terreno tomadas, a los daños residuales o a otros daños.
La ley de Indiana proporciona una orientación sustancial sobre la determinación de la compensación justa y lo que se incluye o no en la determinación de la cantidad de la oferta que se puede hacer. Obviamente, los tasadores inmobiliarios son los principales expertos a efectos de fundamentar su reclamación de una indemnización total justa.
Calcular el valor de su terreno en una acción de dominio eminente
Para determinar cuál es la indemnización justa para un propietario concreto, puede ser útil considerarla en términos de las categorías de daños y perjuicios enumeradas en el Código de Dominio Eminente de Indiana y que el tribunal facilita a los tasadores designados por el tribunal.
- ¿Cuál es el valor justo de mercado del terreno o del interés en el terreno que se toma?
- ¿Cuál es el valor justo de mercado de las mejoras de la propiedad que se toma?
- ¿Cuál es la cuantía de los daños residuales que sufre el resto de la propiedad de un terrateniente por una expropiación parcial?
- ¿Cuál es el importe de otros daños y perjuicios que resultan de la construcción de las mejoras propuestas en la forma propuesta en una toma parcial de tierras?
Además de las categorías anteriores, el Estado de Indiana también permite prestaciones en determinadas circunstancias. El valor de determinados beneficios puede reducir el importe de la indemnización justa que corresponde a un propietario.
Proteger sus derechos en una acción de dominio eminente
Cohen & Malad, LLP abogados de dominio eminente representar a los propietarios de Indiana en las transacciones de adquisición de tierras y trabajar para obtener el mayor valor posible en las acciones de dominio eminente. Si usted tiene una propiedad que está sujeta a una adquisición de tierras de dominio eminente, póngase en contacto con nosotros para una consulta gratuita.
Explicación más detallada de la tasación de terrenos en una acción de expropiación forzosa
El valor justo de mercado del terreno tomado
. El término “valor justo de mercado” se reduce básicamente al precio que alcanzaría un bien inmueble tras unas negociaciones justas y razonables entre un vendedor dispuesto a vender, pero no obligado, y un comprador dispuesto a comprar, pero no obligado.
El valor justo de mercado de las mejoras del terreno tomadas
. El valor justo de mercado de las mejoras se refiere a las estructuras u otras mejoras del terreno que se encuentran en el terreno objeto de la expropiación. Las estructuras más obvias incluyen viviendas, graneros o garajes independientes. Sin embargo, las mejoras también pueden incluir elementos distintos de las estructuras físicas, que aportan valor a su propiedad.
Daños residuales
. Los daños residuales pueden producirse en expropiaciones parciales de tierras. Estos daños se refieren al resto de los bienes inmuebles del propietario que no han sido expropiados (residuo). Los daños residuales pueden deberse a varias causas, como un cambio en la forma o el tamaño, la reducción del retranqueo (distancia a la calzada) o un cambio en el uso óptimo del inmueble. Tanto los terrenos como las mejoras pueden sufrir daños por residuos. La cuantía de los daños residuales suele ser un punto de desacuerdo entre el propietario y el gobierno o la agencia de expropiación.
Otros daños
. Otros daños es una especie de categoría general para los daños que no encajan perfectamente en la categoría de daños residuales.
Los daños por coste de curación entran dentro de esta categoría. El coste de subsanar un daño es el necesario para remediar un daño o problema que, de lo contrario, causaría un daño mayor si no se subsanara. Por ejemplo, si un sistema séptico que da servicio a una vivienda está dentro de la zona de la toma, será menos caro sustituir el sistema séptico por uno nuevo (por unos 15.000 dólares) que indemnizar al propietario por los daños que causaría a la vivienda no tener un sistema séptico en funcionamiento (por unos 75.000 dólares). El problema es curable porque los daños causados por no sustituir el sistema séptico superan el coste de sustitución del sistema séptico.
Beneficios
. Las prestaciones son relativamente infrecuentes. Sin embargo, si su propiedad está siendo tomada por el estado o el condado para una carretera pública o por una corporación municipal para uso público que proporciona beneficios sobre su propiedad inmobiliaria, entonces el número de beneficios puede compensar su compensación total. Los beneficios deben ser especiales para su propiedad y no generales para la comunidad.
Son muchos los factores que intervienen en la oferta gubernamental de una indemnización justa a los propietarios en las expropiaciones de tierras por dominio eminente. El cálculo puede ser complejo, por lo que es importante que los propietarios que se enfrentan a un procedimiento de expropiación se pongan en contacto con un abogado especializado en expropiación forzosa para conocer sus derechos y opciones legales. Aunque el gobierno tiene derecho a expropiar bienes para uso público, los propietarios también tienen derechos en estos procedimientos. Los abogados de Cohen & Malad, LLP han litigado numerosos asuntos de dominio eminente y atienden a propietarios de tierras en todo Indiana. Contáctenos ahora para una consulta gratuita.
