Bellwether Properties, LLC («Bellwether») era propiedad de una propiedad gravada por una servidumbre de servicios públicos de 10 pies propiedad de Duke Energy, Indiana («Duke»). Duke era propietario de una línea eléctrica de transmisión que atravesaba la propiedad en el centro de la zona de servidumbre. Bellwether quería construir un almacén en su propiedad colindante con la servidumbre. Duke les informó que el código de seguridad eléctrica no permitía a Bellwether construir a menos de 12,5 pies de la línea eléctrica, parte de la cual estaba fuera de la servidumbre de Duke, de 10 pies. Bellwether demandó a Duke por una condena inversa, alegando que Duke se había apoderado de parte de sus terrenos sin compensación al no permitir que Bellwether utilizara la propiedad colindante con la servidumbre para el almacén.
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Las partes no estuvieron de acuerdo en si la reclamación de Bellwether se refería a una toma física o a una toma reglamentaria. Una toma física es aquella en la que el gobierno adquiere la propiedad privada para un propósito público, a diferencia de una toma reglamentaria, en la que la regulación gubernamental de la propiedad es tan onerosa que, de hecho, se ha apoderado de la propiedad. El tribunal reconoció dos categorías de medidas reglamentarias que se consideran recaudaciones reglamentarias: (1) cuando el gobierno exige que el propietario sufra una invasión física permanente de su propiedad y (2) las regulaciones que privan por completo al propietario de todo uso económicamente beneficioso de su propiedad.
El Tribunal trató la demanda como una toma reglamentaria y examinó el caso bajo la lente de Penn Central Transportation Co. contra la ciudad de Nueva York y sopesó los factores creados por la Corte Suprema de los Estados Unidos para la recaudación reglamentaria: (1) el impacto económico de la regulación en el propietario, (2) el carácter de la acción gubernamental y (3) si hubo una invasión física en lugar de un programa público que ajustara los beneficios y cargas al propietario para promover lo común bueno. Utilizando los factores de Penn Central, el tribunal determinó que el impacto económico en la propiedad de Bellwether era mínimo. El almacén que se iba a construir tuvo que redimensionarse en solo 150 pies cuadrados y se redujo el número de estanterías de almacenamiento del edificio de treinta a veintinueve. El tribunal también determinó que la norma de autorización del código eléctrico ya figuraba en el Código Administrativo de Indiana cuando Bellwether compró la propiedad y que los propietarios están acusados de conocer las leyes que afectan a su propiedad. Además, la autorización tenía por objeto proteger vidas y propiedades para evitar que estuvieran demasiado cerca de las líneas de transmisión eléctrica, lo que se aplica en todos los ámbitos, no solo en la propiedad de Bellwether.
Como Bellwether no cumplía con la norma establecida en Penn Central, el tribunal finalmente determinó que la prohibición de construir el almacén, incluso fuera del área de servidumbre, no era una apropiación resarcible por parte de Duke. La decisión en el caso Duke Energy, Indiana, LLC contra Bellwether Properties, LLC afirma los derechos del denunciante en cuanto a las servidumbres por derecho de paso y debe servir como advertencia a los propietarios de tierras para que consideren cuidadosamente las servidumbres al considerar las mejoras actuales y futuras a la propiedad. He ejercido la abogacía de condenación de dominios eminentes durante más de una década y acepto referencias de abogados de todo Indiana y represento a propietarios de tierras comerciales, agrícolas y residenciales para hacer valer sus derechos y maximizar la compensación en las transacciones de adquisición de tierras.
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