Requisitos para el dominio eminente en Indiana

Si se enfrenta a una amenaza potencial de dominio eminente, no tiene que enfrentarla solo. ¿Nuestro Abogados de dominio eminente de Indiana trabajar con personas de todo el estado para garantizar que reciban un trato justo.

Analicemos qué es el dominio eminente, las condiciones que lo permiten y cómo funciona el proceso en el sector inmobiliario.

¿Qué es el dominio eminente?

El dominio eminente es la autoridad legal de los gobiernos federales, estatales y locales para adquirir propiedad privada, residencial o comercial, para uso público, siempre y cuando el propietario reciba una compensación justa. Si bien esto puede parecer una potencia extrema, tiene sus raíces en la quinta enmienda de la Constitución de los Estados Unidos, que exige que la propiedad privada no pueda destinarse al uso público sin una «compensación justa».

El dominio eminente puede permitir al estado ampliar las carreteras, construir escuelas públicas, extender las líneas de servicios públicos o desarrollar parques. La ley de Indiana también permite que ciertas empresas privadas, como las proveedoras de servicios públicos, ejerzan el dominio eminente si sus proyectos sirven al bien público.

¿Cuáles son los tres elementos del dominio eminente?

Para que el gobierno utilice legalmente el dominio eminente en Indiana, se deben cumplir tres requisitos. Estas protecciones están diseñadas para equilibrar las necesidades de la comunidad con los derechos de los propietarios individuales.

Propósito o uso público

El primer requisito es que la toma debe tener un propósito público. Tradicionalmente, esto implicaba proyectos como carreteras, puentes o escuelas. Hoy en día, los tribunales han interpretado el término «uso público» de manera amplia, y a veces permiten la apropiación de tierras si el proyecto promueve el desarrollo económico, crea empleos o beneficia a una comunidad en su conjunto.

Sin embargo, el gobierno no puede apoderarse de tierras simplemente para beneficiar a una parte privada. El proyecto debe proporcionar alguna ventaja pública genuina. Este requisito es con frecuencia el aspecto más debatido en los casos de dominio eminente.

Compensación justa

El segundo requisito es que el propietario reciba»compensación justa», lo que significa el valor justo de mercado de la propiedad en el momento de la toma. En Indiana, sin embargo, un Cambio de 2022 la ley aumentó ese estándar, según el cual los propietarios ahora tienen derecho al 120% del valor justo de mercado en los casos de condena.

Para evaluar el valor justo de mercado, los tribunales y los tasadores analizan el uso máximo y óptimo de una propiedad, no solo para qué se usa actualmente, sino también para qué podría usarse razonablemente en un futuro próximo. Los factores que intervienen en este análisis incluyen:

• Cuánto interés hay en ese tipo de propiedad en este momento.
• Si el terreno está cerca de áreas que ya se están utilizando de una manera que se ajuste al proyecto propuesto.
• Tendencias económicas o nuevos proyectos que pueden aumentar el valor de la propiedad.
• Cualquier propuesta o intención de empresas o particulares para desarrollar el terreno.
• Mejoras o preparativos ya realizados que muestran que la propiedad está en camino de tener un uso mayor.
• Qué difícil es encontrar una propiedad comparable en la misma zona.
• Ofertas o negociaciones serias que sugieran por cuánto podría venderse la propiedad de manera realista.
• Cómo se utiliza realmente la propiedad en el momento en que el gobierno toma medidas para confiscarla.

Determinar el valor justo de mercado puede ser complicado. Los propietarios pueden sentir que la oferta del gobierno infravalora sus tierras, especialmente si tienen un valor sentimental, potencial de desarrollo o características únicas. A menudo surgen disputas que conducen a negociaciones o incluso a un juicio en el que ambas partes presentan pruebas de tasación.

Debido proceso legal

Por último, la toma debe seguir el debido proceso. Esto significa que los propietarios deben recibir un aviso previo, la oportunidad de ser escuchados y una oportunidad justa de impugnar la decisión del gobierno.

El debido proceso impide la confiscación arbitraria de tierras. Garantiza la transparencia y permite a los propietarios cuestionar si la toma es realmente para uso público y si la compensación ofrecida es justa.

Tipos de recaudación

En la ley de dominio eminente, la palabra «toma» se refiere a cualquier situación en la que el gobierno usa su poder para reclamar propiedad privada. Hay varios tipos de toma:

• Toma física: Este es el tipo más sencillo: el gobierno se apodera físicamente de la propiedad privada para su propio uso. Incluso una ocupación pequeña y permanente, como la instalación de equipos de servicios públicos en terrenos privados, puede reunir los requisitos.
• Toma reglamentaria: Incluso sin apoderarse físicamente de la tierra, las regulaciones demasiado restrictivas pueden privar al propietario de su uso, lo que puede calificarse como una «toma».
• Toma completa: El gobierno adquiere la totalidad de la propiedad.
• Toma parcial: Solo se toma una parte del terreno, como una franja necesaria para ensanchar una carretera.
• Toma permanente: La tierra se transfiere permanentemente a la propiedad pública.
• Toma temporal: El gobierno usa el terreno por un tiempo limitado, como durante un proyecto de construcción, antes de devolverlo al propietario.

¿Qué es un procedimiento de condena?

Cuando el gobierno y el propietario de una propiedad no pueden ponerse de acuerdo sobre si se debe tomar la tierra o cuánto vale, la disputa generalmente termina en los tribunales a través de lo que se denomina un procedimiento de condena.

En este proceso, el gobierno presenta una demanda solicitando permiso para tomar la propiedad. Presentará los motivos del proyecto, explicará cómo sirve al público y declarará cuánto cree que vale la propiedad. Como propietario de la propiedad, tiene derecho a responder impugnando la autoridad del gobierno para quedarse con su terreno o la cantidad que ofrece como compensación.

A menudo, estos casos se reducen a un desacuerdo sobre el valor. Ambas partes contratan tasadores y esto puede convertirse en una batalla de opiniones de expertos. En última instancia, el tribunal decide si la toma es legal y qué debe ser una «compensación justa». Si bien puede resultar abrumador, los procedimientos de condena brindan a los propietarios de tierras la oportunidad de ser escuchados y de rechazar las ofertas injustas.

¿Qué es la condena inversa?

La condena inversa ocurre cuando el gobierno se queda con una propiedad para un proyecto público, pero los cambios realizados terminan perjudicando el valor de las propiedades cercanas que aún son de propiedad privada.

Por ejemplo, si el estado construye una instalación que produce ruido, tráfico o contaminación que reduce el valor de las propiedades cercanas, los propietarios de esas propiedades pueden tener una reclamación válida. También pueden reunir los requisitos las decisiones o restricciones de zonificación que privan a la tierra de casi todos sus usos prácticos.

En estos casos, los propietarios pueden presentar una demanda contra el gobierno, solicitando una compensación por los daños causados.