Dominio eminente de propiedad empresarial, comercial e industrial

Abogados de condena en Indiana para propietarios de propiedades comerciales, comerciales e industriales

Las tomas involuntarias de bienes inmuebles por parte de propietarios de negocios, propietarios de propiedades comerciales y propietarios de propiedades industriales son muy diferentes a las tomas de propiedades residenciales. Sin embargo, pueden ser igual de estresantes. Los propietarios de propiedades comerciales y de negocios, al igual que los propietarios de propiedades residenciales, suelen optar por el dominio eminente y proceder a la condena pensando que pueden gestionarlo ellos mismos. Es posible que crean que esto les permitirá ahorrar dinero o que pueden negociar un trato tan bueno como lo haría un abogado. Pero la dificultad radica en lo que no saben. La mayoría de los propietarios de negocios desconocen sus derechos legales en una demanda de dominio eminente y es posible que no conozcan muchas de las tácticas que utilizan los agentes de compras para obtener estas propiedades. Esto coloca al propietario de la empresa en una clara desventaja en estas transacciones.

Una forma en que el propietario de una empresa puede proteger sus derechos y trabajar para maximizar su compensación por la propiedad perdida es contratar a un abogado especializado en dominios eminentes con experiencia. Cohen Malad, LLP Los abogados de dominios eminentes han manejado cientos de transacciones de dominios eminentes para propietarios residenciales y comerciales y pueden proporcionarle una evaluación gratuita de su caso.

Derechos del propietario de la empresa

Los propietarios de propiedades comerciales invierten mucho tiempo y recursos en:

• Terrenos en desarrollo, y/o
• Hacer crecer sus negocios

Los propietarios de negocios se enfrentarán a la misma amenaza de propiedad eminente que los propietarios residenciales. Su riesgo puede ser aún mayor porque su propiedad comercial puede generar ingresos, pero las leyes de expropiación de Indiana hacer no proporcionar una compensación por:

• Ventas perdidas
• Pérdida de ventas potenciales

Las ganancias perdidas o reducidas no se tendrán en cuenta en la compensación que los propietarios merecen por la propiedad. El valor se basa en la estructura y el valor de la tierra en el momento del dominio eminente y no en el valor o los beneficios propuestos.

Es posible que tenga derecho a una «asistencia de reubicación», que puede incluir los costos de reubicación de la empresa, los costos de restablecimiento y cualquier costo relacionado con la identificación de una propiedad que pueda albergar la empresa.

Si lo presionan para que acepte la primera oferta que se le haga, es posible que pierda la compensación justa que merece recibir. Tiene derecho a proteger sus intereses.

Dominio eminente, toma parcial o total de terrenos comerciales

Los propietarios de propiedades empresariales, comerciales e industriales se enfrentan a muchos de los mismos problemas a los que se enfrentan los propietarios de terrenos residenciales en un procedimiento de dominio eminente. El gobierno puede optar por quedarse con la totalidad o parte de la propiedad en una acción de expropiación. Las confiscaciones parciales a menudo pueden provocar residuos y otros daños. Si bien los propietarios de negocios muchas veces creen que deben ser compensados por la pérdida o la reducción de las ganancias que puedan resultar de una apropiación, en Indiana la pérdida de ganancias no es una partida resarcible.

Las acciones de dominio eminente pueden dar lugar a problemas de zonificación y acceso

Las infracciones de zonificación pueden ser comunes cuando el gobierno u otra agencia se apodera de su propiedad involuntariamente. Las infracciones pueden incluir la distancia recorrida, la cantidad requerida de espacios de estacionamiento o la eliminación de un punto de acceso. Estos son solo un ejemplo de algunos problemas que pueden provocar daños en sus terrenos y/o edificios comerciales. Este tipo de infracciones, incluso si el órgano rector lo permite, pueden hacer que su propiedad comercial sea menos deseable en el futuro, es decir, que sufra daños.

Un cambio en el acceso a una propiedad comercial o industrial es un tema importante para los propietarios de negocios. El propietario de una empresa puede obtener una compensación por la pérdida del acceso o la modificación del acceso a la propiedad comercial. La valoración de una propiedad comercial o industrial que tiene un acceso restringido o modificado puede ser muy complicada. Consulte a un abogado con experiencia en dominios eminentes para que le ayude a seleccionar tasadores inmobiliarios y otros expertos que puedan establecer el valor adecuado para una propiedad con acceso modificado, a fin de garantizar la protección de sus derechos.

Impacto del dominio eminente en la señalización empresarial

La pérdida o la reubicación de la señalización también puede ser un tema importante para los propietarios de propiedades comerciales. Si el gobierno o una agencia de captación se lleva algún tipo de letrero o monumento de su propiedad, tiene derecho a una compensación. Muchas veces, el gobierno quiere pagar el costo de la reparación para sacar el letrero de la zona que está ocupando. Este enfoque suele ser insuficiente para resolver el problema, ya que las estimaciones de los proyectos muchas veces no tienen en cuenta todos los costos que implica el traslado de la señalización o el monumento. La reubicación de la señalización también está sujeta a requisitos de zonificación y reacondicionamiento, y puede plantear toda una serie de problemas si no se tiene en cuenta en el momento de la oferta.

Reubicación de propiedades comerciales ocupadas por dominio eminente

Si toda su propiedad comercial está en manos de dominio eminente, o incluso a veces si solo una parte lo está, es posible que tenga derecho a recibir asistencia para la reubicación. La asistencia de reubicación a la que tiene derecho una empresa es muy diferente a la que recibiría un propietario individual. La asistencia de reubicación puede incluir los costos de mudanza, los costos de restablecimiento y los costos de buscar una nueva ubicación. La asistencia para la reubicación de una empresa puede resultar confusa, lenta y engorrosa para el propietario de la empresa. Contratar a un asesor legal de confianza que esté bien versado en los procedimientos de condena puede aliviarle la carga y permitirle concentrar sus energías en administrar su negocio en lugar de tratar con el gobierno.

Consideración de dominio eminente para arrendatarios comerciales

Los arrendatarios comerciales también pueden tener derecho a una compensación si el edificio que están arrendando es tomado, dañado o afectado de otro modo por una acción de dominio eminente. Los daños a los intereses de un arrendamiento pueden resultar complejos y difíciles de entender para el arrendador. Es importante revisar la cláusula condenatoria, si la hubiera, de su contrato de arrendamiento y consultar a un abogado acerca de sus derechos.

Los arrendatarios deben saber que el gobierno o la agencia de contratación pueden no estar obligados a hacer una oferta directa y, en cambio, pueden trabajar directamente con el propietario comercial del terreno. Por esta razón, es importante que los arrendatarios participen en la medida de lo posible en los procesos de expropiación y expropiación.

Las 4 etapas del proceso de dominio eminente

El dominio eminente es un proceso y, cuando se notifica a los propietarios, el gobierno ya ha pasado por un período extenso de diseño del proyecto y ha determinado que su propiedad comercial es necesaria para su finalización.

El proceso consta de cuatro etapas:

1. Diseño de proyectos

El dominio eminente debe ser de uso público y se debe proponer un proyecto importante. Se ha encomendado a un ingeniero la tarea de diseñar el proyecto y determinar qué propiedades (comerciales o residenciales) deben confiscarse.

2. Tasación

Un tasador del gobierno revisará los registros públicos y puede pasar por la propiedad para determinar su valor.

3. Oferta

Un agente de compras del gobierno le propondrá una compra, la cual usted puede rechazar. Puede esperar que el agente insista en que usted acepta la oferta, y es posible que tenga muy poco tiempo para considerar la compensación.

4. Disputa

No está de acuerdo con la compensación o el dominio eminente y presenta una queja ante el tribunal.

Caso de dominio eminente comercial en Indiana

En el condado de Hamilton, el Departamento de Transporte de Indiana (INDOT) se retiró su búsqueda de una reclamación de dominio eminente sobre un popular mercado agrícola, que ha estado en funcionamiento durante más de 40 años.

Como parte de su proyecto de acceso limitado US 31, el INDOT tenía previsto utilizar el proceso de dominio eminente para adquirir los terrenos del Wilson Farm Market, que se encuentran en la calle 256 y la US 31. El INDOT declaró anteriormente que la extensión de tierra en la que se encuentra la empresa ha sufrido más de «400 caídas» entre 2014 y 2020.

El INDOT presentó una carta de interés pero no finalizó el dominio eminente. La protesta del público empujó a INDOT a revisar el diseño del proyecto y retirar su interés en la propiedad.

La historia es un excelente ejemplo de cómo la opinión pública y la participación en los casos de dominio eminente pueden marcar la diferencia en los resultados.

Compensación justa

Los propietarios de propiedades comerciales tienen derecho a una compensación justa en los procedimientos de dominio eminente.

La compensación justa es el valor justo de mercado de la propiedad que se toma, ya sea la propiedad completa o solo una parte.

Hay cuatro tipos principales de daños que pueden recuperarse en un procedimiento de dominio eminente:

• El mercado justo de la tierra y los intereses en la tierra
• El valor justo de mercado de las estructuras o mejoras en el terreno
• Daños a la propiedad que no estén sujetos a la toma pero que se verán afectados negativamente (por ejemplo, pérdida de acceso)
• Otros daños generales

Las dos últimas categorías de daños se aplican principalmente a los casos en los que solo se toma una parte de la propiedad. Por ejemplo, si su empresa funciona a lo largo de la carretera interestatal 69 y el proyecto de una carretera le quita el acceso anterior a la carretera, es posible que tenga que presentar una reclamación por daños residuales o generales.

Los casos de dominio eminente que involucran propiedades comerciales son muy complejos y requieren la ayuda de un abogado con experiencia.

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Los propietarios de propiedades empresariales, comerciales e industriales que se enfrenten a procedimientos de expropiación y de expropiación pueden contacta con nosotros para analizar su situación única y recibir una evaluación gratuita de su caso.