Abogados de dominio eminente de Indiana para propietarios de terrenos residenciales

Cuando el gobierno ejerce su derecho de dominio eminente y toma terrenos privados para uso público, el impacto es significativo para los propietarios residenciales. Después de todo, no tienes la oportunidad de rechazar la apropiación de tu propiedad, pero eso no significa que no tengas ciertos derechos legales.

La expropiación de su propiedad bajo la amenaza de un dominio eminente y el proceso de expropiación pueden ser muy estresantes para los propietarios de terrenos residenciales. Los propietarios de terrenos residenciales a menudo creen que pueden manejar la situación por sí mismos sin la necesidad de un abogado, lo cual es comprensible. Sin embargo, los abogados del gobierno o de la agencia de contratación son contratados para pagarle lo menos posible como compensación justa y harán todo lo posible para reducir su recuperación. Incluso si el gobierno o la agencia contratante acuerdan pagarle una compensación además de su oferta inicial, debe mostrarse escéptico. Muchas veces podrías estar dejando mucho más dinero sobre la mesa.

Derechos del propietario

Los terrenos públicos y privados, incluso los residenciales zonificados, están sujetos a IC 32-24 leyes de dominio eminente. El gobierno puede usar la ley para «apoderarse» de su propiedad para:

• Uso público
• Autopistas
• Edificios gubernamentales
• Tuberías
• Líneas eléctricas
• Otros proyectos

Los propietarios pueden luchar contra el proceso, desafiando la capacidad del gobierno de adquirir sus tierras. Luchar contra la propiedad eminente requiere que demuestres que la expropiación es no para uso público.

Es necesario actuar rápidamente después de recibir la notificación porque, lo más probable es que la acción lleve años preparándose y el gobierno actuará rápidamente para adquirir el terreno.

Los propietarios de viviendas y propiedades se enfrentan al gobierno. No emprendas esta lucha solo.

Nuestros abogados estarán encantados de analizar los hechos con usted y luchar en su nombre para obtener la compensación justa que se merece.

¿Qué deben hacer los propietarios de tierras después de recibir un aviso?

Los propietarios de tierras deben ponerse en contacto con un abogado inmediatamente después de recibir una notificación. Tú mosto conozca sus derechos y conozca lo que la ley y la Constitución de los Estados Unidos le ofrecen en términos de derechos y protección legales.

Un abogado con experiencia en casos de dominio eminente deberá:

• Explícale tus derechos. Si no conoce sus derechos, no puede protegerlos.
• Negocie con el agente comprador. El trabajo del agente de compras del gobierno es presionarlo para que acepte la oferta inicial. Desafortunadamente, la oferta suele ser baja y no es lo mejor para usted aceptarla.

El dominio eminente pasa por un proceso estándar de cuatro etapas, que se describe a continuación.

4 etapas del proceso

1. Diseño de proyectos

Su propiedad no fue elegida por capricho. Se contrataron ingenieros para un proyecto que ya estaba aprobado para identificar las propiedades que se verían afectadas por el proyecto.

El ingeniero puede decidir que una parte o la totalidad de su propiedad es necesaria para completar la proyección.

2. Proceso de evaluación

Una vez que se complete la evaluación del ingeniero y su propiedad haya sido incluida como parte integral del proyecto aprobado. Luego se contrata a un tasador para calcular el valor justo de mercado de su propiedad.

3. Oferta

Un agente de compras se pondrá en contacto contigo en nombre del gobierno para ofrecerte una compensación por la propiedad en cuestión. El trabajo del agente es conseguir que aceptes la oferta, por lo que estarás sometido a una enorme presión para que digas «sí».

4. Disputa

Las ofertas suelen estar infravaloradas y no lo que el propietario cree que es un valor razonable. Puedes impugnar la oferta y negociar una compensación justa. Aquí es donde la experiencia de un abogado adquiere un valor incalculable.

Ejemplos de dominio eminente residencial

INDOT reclama un dominio eminente sobre propiedades en US31

El proyecto del Departamento de Transporte de Indiana para hacer que la US 31 del condado de Hamilton sea más segura es un excelente ejemplo de dominio eminente residencial. Las familias de la zona se ven obligadas a vender sus casas y a mudarse.

Los propietarios alegan que INDOT no se ha comunicado mucho y, aunque no están contentos, muchos reconocen que tendrán que vender sus casas debido al proyecto.

Entender la compensación justa

En los casos de dominio eminente, todo propietario de una propiedad residencial tiene derecho a una compensación justa en virtud de la Quinta Enmienda de la Constitución.

En pocas palabras, la compensación justa es la compensación que paga una autoridad condenatoria para colocarlo a usted, el propietario de la propiedad, en la misma posición que antes de que comenzara el proceso de expropiación.

Las autoridades condenatorias deben ofrecer un valor justo de mercado para su propiedad.

• Si se trata de una apropiación total de la propiedad, la compensación justa será el valor total y justo de mercado de la propiedad.
• Si se trata de una toma parcial de propiedad, la compensación justa será la diferencia entre el valor de la propiedad antes y después de la toma.

Sin embargo, lo que la autoridad que condena considera «justo» puede no serlo necesariamente.

Con frecuencia, los tasadores designados por el gobierno realizan inspecciones desde vehículos y utilizan los datos de tasación fiscal para calcular el valor «justo» de mercado de una propiedad. La oferta inicial suele ser baja y los propietarios se sienten presionados a aceptarla.

Un abogado con experiencia puede ayudarlo a proteger su derecho a una compensación justa y negociar para garantizar un acuerdo justo.

Expropiación parcial o total de bienes mediante acciones de dominio eminente

El gobierno u otra agencia de apropiación puede quedarse con la totalidad o solo una parte de su propiedad residencial. Usted tiene derecho a una compensación justa por la apropiación en ambos sentidos. Los problemas pueden ser muy diferentes dependiendo de si se trata de una toma total o parcial.

Con una toma total (el gobierno se queda con toda su propiedad), el problema se centra en el valor de toda la propiedad en la fecha de la toma. No hay daños porque no quedan bienes inmuebles. Los propietarios de terrenos residenciales tienen derecho a recibir asistencia para la reubicación y, a veces, a un pago diferencial de vivienda. El pago diferencial de vivienda se refiere a la cantidad que el gobierno o la agencia contratante acuerda pagarle y al costo real de una vivienda de reemplazo. La ayuda para la reubicación y el pago diferencial para la vivienda son términos confusos, y muchos abogados que no se ocupan habitualmente de asuntos de expropiaciones no entienden cómo funcionan estos mecanismos y no están tan bien preparados para ayudar a los propietarios.

Una toma parcial de propiedad puede provocar que el resto de su propiedad sufra residuos u otros daños. La apropiación parcial puede consistir en algo tan simple como separar la parte delantera de la propiedad para un proyecto de ampliación de una carretera; o puede ser algo más complicado, como la construcción de una servidumbre eléctrica que atraviese directamente su propiedad o la colocación de una rotonda en la esquina de su propiedad, lo que provoque daños graves y afecte a su seguridad y accesibilidad a su residencia.

Otros factores a tener en cuenta en la toma de propiedades residenciales de dominio eminente

Los daños derivados de los residuos pueden incluir la reducción del valor del terreno restante o la reducción del valor de su vivienda u otras estructuras ubicadas en su propiedad. La categoría de otros daños puede incluir una amplia variedad de daños que se pueden sufrir en virtud de la construcción o el proyecto. Los tasadores contratados por el gobierno o por una agencia de contratación suelen subestimar o pasar por alto por completo los residuos y otros daños sufridos por su propiedad.

También es importante que algunos propietarios residenciales comprendan el significado de «máximo y mejor uso». Según el Diccionario de tasación de bienes raíces, el mejor y más alto uso de una propiedad es «el uso razonablemente probable y legal de un terreno baldío o de una propiedad mejorada, que sea físicamente posible, esté debidamente respaldado, sea financieramente factible y que dé como resultado el mayor valor». De hecho, esto se divide en cuatro factores: 1) legalmente permitido; 2) físicamente posible; 3) financieramente factible; y 4) máxima productividad. El hecho de que actualmente pueda utilizar su propiedad para fines residenciales no significa necesariamente que su mayor y mejor uso sea para uso residencial.

En caso de dominio eminente, tiene derecho a una compensación justa. Sin embargo, es importante saber que solo puedes morder una manzana. Una vez que llegues a un acuerdo con el gobierno o la agencia de contratación, la transacción estará completa. No podrás recibir ninguna compensación adicional si posteriormente se descubre algún tipo de daño, problema o problema. Por eso es importante que busque orientación o representación legal si se enfrenta a una acción de dominio eminente para apoderarse de su propiedad.

Abogados con experiencia en litigios de dominios eminentes

Si es propietario de una propiedad residencial y se enfrenta a la apropiación de un dominio eminente, es posible que se sienta ansioso e inseguro de qué medidas tomar. La idea de un litigio puede parecer aterradora, pero en realidad, la mayoría de los casos se resuelven fuera de la sala del tribunal.

Es crucial trabajar con un abogado experimentado que comprenda la ley de dominio eminente. Como propietario de una vivienda, tiene derecho a una compensación justa si su propiedad está sujeta a un dominio eminente. Nuestros abogados pueden ayudarlo a determinar el verdadero valor justo de mercado de su propiedad y luchar para proteger sus derechos.

Trabajó duro por su hogar y su tierra. Lo ayudaremos a proteger sus intereses y lo guiaremos a lo largo del proceso, desde la oferta inicial hasta la sala del tribunal, si es necesario.

Póngase en contacto con Cohen Malad, LLP hoy mismo para una evaluación del caso con un abogado especializado en dominios eminentes con experiencia.