Dominio eminente de fincas y propiedades agrícolas

Abogados de condena de propiedades agrícolas en Indiana

Los agricultores y los propietarios de propiedades agrícolas suelen ser objeto de asuntos de dominio eminente. La apropiación de propiedades agrícolas o agrícolas puede afectar el acceso a las fincas (o limitarlos), dañar o eliminar las alcantarillas, provocar inundaciones, dañar las baldosas de drenaje, provocar daños en hileras puntuales o muchas otras posibilidades que dificultan y hacen que sea más difícil y menos eficiente para usted cultivar su propiedad. Tiene derecho a recibir una indemnización por este tipo de daños. Si tiene ganado, los problemas pueden variar mucho y, a veces, los daños son graves. Ciertos animales, incluidas las granjas porcinas, están altamente regulados y requieren ciertos procedimientos de acceso, tamaño y gestión de los residuos. Se trata de artículos que el gobierno o la agencia de captación suelen descuidar y no ofrecen compensación o se niegan a ofrecerles una compensación. Por lo general, los tasadores contratados por el gobierno o la agencia de contratación no tendrán un conocimiento especial del tipo de granja o propiedad agrícola que se le asigne.

Derechos del agricultor/propietario

Indiana tiene 53,599 operaciones agrícolas, y el tamaño promedio es 272 acres. Cuando el gobierno se queda con una parte o la totalidad de sus tierras, es una situación aterradora. Has trabajado diligentemente para trabajar tus tierras agrícolas y ahora corres el riesgo de que te las quiten.

Incluso si le ofrecen una compensación justa, la mayoría de los agricultores saben que su tierra es un trabajo de amor sin precio.

La Quinta Enmienda ofrece cierto consuelo en virtud de la «Cláusula de recaudación», que estados, «ni se tomará propiedad privada para uso público, sin una compensación justa». Lo que esto significa es:

• Si se usa el dominio eminente para adquirir su tierra, debe usarse para uso público.
• Tiene derecho a una compensación justa.

Puede argumentar a favor de una compensación más alta o en contra de la adquisición de su terreno, pero cada caso es único y requiere la experiencia de un profesional legal para saber los próximos pasos a seguir en su situación.

Nuestra firma ha ayudado a los clientes a proteger sus derechos durante más de 55 años.

Programe una consulta con nosotros para analizar sus próximos pasos.

¿Qué deben hacer los granjeros o propietarios de tierras después de recibir un aviso?

Si recibe un aviso de que su propiedad es necesaria para completar un proyecto gubernamental, como la expansión de una carretera o incluso una subestación eléctrica, es crucial que se comunique con un abogado de inmediato.

Los agentes de compras, si aún no lo han hecho, se pondrán en contacto contigo y te ofrecerán lo que creen que es una compensación justa.

Desafortunadamente, la cifra suele ser baja porque el ajustador:

• ¿No vino a la propiedad o simplemente pasó por allí?
• Usó solo registros públicos para valorar su granja

Debe, como mínimo, considerar la oferta y determinar si es lo mejor para usted. Le podemos ayudar. Nuestro equipo tiene décadas de experiencia ayudando a los propietarios a valorar sus propiedades y a buscar la compensación justa que merecen por sus tierras.

Las 4 etapas del proceso de dominio eminente

El dominio eminente agrícola pasa por un proceso similar de cuatro etapas por el que pasará cualquier propiedad. Sin embargo, dado que los agricultores suelen tener grandes extensiones de tierra, no es raro que la parcela se divida en lugar de adquirirla en su totalidad.

En todos los casos, las etapas por las que pasarás serán algo parecido a:

• Diseño de proyección: Se propone un proyecto gubernamental o relacionado con el gobierno. Por ejemplo, es posible que sea necesario construir una nueva carretera y su terreno sea el único lugar lógico. Un ingeniero se encargará del diseño y la determinación de las propiedades que puedan verse afectadas.
• Proceso de tasación: El gobierno contrata a un tasador para evaluar el valor de su propiedad. Es posible que el tasador nunca ponga un pie dentro de sus edificios o terrenos, por lo que la oferta puede ser mucho más baja de lo que cree.
• Oferta inmobiliaria: Un agente de compras se pondrá en contacto contigo y te ofrecerá una «oferta de compra». Es posible que tengas poco tiempo para considerar la oferta y no es raro que te den plazos cortos.
• Disputa: Si no se acepta la oferta, se puede presentar una demanda de condena ante el tribunal.

Es muy recomendable contratar a un abogado, especialmente si entra en la etapa de disputa.

Ejemplo de demanda por propiedad agrícola de dominio eminente

A un propietario de una propiedad agrícola y agricultor del sur de Indiana se le dividió su propiedad en dos parcelas separadas debido a que el gobierno expropió sus tierras, una de las cuales no tenía salida al mar. En un principio, el gobierno se ofreció a indemnizar al agricultor por los daños causados a la parcela sin salida al mar (un remanente antieconómico). Luego, el gobierno decidió que podría resultarle más barato ofrecer un acceso de calidad agrícola a la parcela de residuos sin salida al mar, pensando que eso subsanaría los daños. Finalmente, el propietario contrató a un abogado. Resulta que el acceso que proporcionó el gobierno estaba sujeto a graves inundaciones intermitentes y, por lo general, estaba bajo el agua durante la temporada de siembra. La situación era tan mala que el equipo agrícola estándar no pudo atravesar el acceso durante la inundación. Esto hizo que el acceso prácticamente no tuviera valor y que la parcela cortada fuera extremadamente improductiva para la agricultura. Afortunadamente para este terrateniente, fue representado por un abogado que trabajó con un tasador de bienes raíces y asesoró a su cliente sobre sus derechos antes de aceptar la oferta del gobierno por la propiedad.

Ejemplo de un caso de dominio eminente agrícola

La empresa de energía Invenergy, con sede en Chicago, espera construir una línea de transmisión de alta tensión de 40 millas de largo en Missouri. Conocida como Tiger Connector, la línea enviaría energía localmente desde el Grain Belt Express, que transporta energía desde los parques eólicos de Kansas y Missouri hasta Indiana e Illinois.

El presidente de la Oficina Agrícola de Missouri pide a la Comisión de Servicios Públicos de Missouri que respete los derechos de propiedad de los agricultores y terratenientes de la zona. Si el proyecto avanza, los propietarios se verán obligados a vender sus propiedades.

Si bien Missouri ha aprobado un proyecto de ley para reformar el uso de dominios eminentes por parte de empresas privadas, la legislación no es perfecta.

Compensación justa para los propietarios

Según la Quinta Enmienda de la Constitución, los propietarios tienen derecho a una compensación justa si su propiedad pasa por el proceso de dominio eminente.

En términos simples, la compensación justa es el valor justo de mercado de la propiedad tomada por un dominio eminente, ya sea total o parcialmente.

• Toma total de propiedades: El valor de toda la propiedad.

• Toma parcial de propiedades: La diferencia entre el valor de la propiedad antes y después del dominio eminente.

Otros factores también pueden entrar en juego cuando las tierras agrícolas son el objetivo de un dominio eminente.

Determinar el valor justo de mercado de su propiedad agrícola es un proceso complicado que requiere experiencia. Los tasadores designados por el gobierno pueden hacer una oferta mucho más baja que el verdadero valor justo de mercado de su propiedad.

Abogados con experiencia en litigios de dominios eminentes agrícolas

Su granja es su sustento. Puede que haya pertenecido a su familia durante generaciones. Perder sus tierras agrícolas debido a un dominio eminente puede ser una experiencia emocional. Necesita la ayuda de un abogado con experiencia para asegurarse de obtener la compensación justa que se merece.

Los abogados de CohenMalad, LLP tienen una amplia experiencia en el manejo de asuntos de expropiación y condena y pueden ayudarlo. Póngase en contacto con nosotros para una evaluación gratuita de su caso y para obtener más información sobre sus derechos y opciones legales si el gobierno se queda con su granja o propiedad agrícola.