Cómo leer una tasación de derecho de paso

Informes uniformes de tasación residencial frente a informes uniformes de tasación residencial

Las evaluaciones ROW emplean una metodología de «antes» y «después». Lo que esto significa es que el tasador determina el valor de su propiedad antes de la toma y luego determina el valor de la propiedad después de la toma. El valor anterior es el valor de su propiedad antes y sin considerar la toma o el proyecto. El valor posterior de su propiedad utiliza condiciones hipotéticas y/o suposiciones extraordinarias. Esto significa que el tasador asume que el proyecto para el que se está apoderando de su propiedad está completamente construido. La diferencia entre el valor anterior y el posterior es el importe total de la compensación justa que el gobierno le ofrecerá por su propiedad. Una vez que el tasador determina la compensación total, desglosa esa cantidad entre los siguientes elementos:

• Valor de la tierra arrebatada
• Valor de las mejoras realizadas
• Daños por residuos
• Otros daños
• El importe de los beneficios, si corresponde.

Una tasación ROW promedio es mucho más grande que un informe uniforme de tasación residencial y oscila entre 20 y 80 páginas. Si no está acostumbrado a leer los informes de tasación, las tasaciones ROW pueden parecer muy complejas. Una cosa a tener en cuenta es que gran parte de la información de la tasación ROW en realidad se refiere a las características y demografías del condado o del vecindario, y no solo a información específica sobre la propiedad en cuestión, a diferencia de un informe uniforme de tasación residencial. Esta es una de las principales razones por las que las tasaciones ROW son tan largas. Puede encontrar fácilmente la información relevante en una tasación ROW en la primera página, en forma de resumen. Este resumen suele incluir el valor anterior, el valor posterior y un desglose del importe de cada elemento de los daños que constituyen una compensación justa.

Qué buscar en un informe de evaluación de ROW

En un sentido muy simple, la información más importante a tener en cuenta es el valor por acre del terreno, el valor de las mejoras y cómo se calcularon los daños. La mayoría de las tasaciones del derecho de paso abordan cada uno de estos elementos en diferentes subsecciones. Al igual que un informe uniforme de tasación residencial, las tasaciones ROW generalmente se basan en ventas comparables para determinar el valor del terreno confiscado. El propietario de una propiedad puede hacerse una idea de si el tasador está comparando su propiedad con propiedades similares consultando la información de ventas comparable que figura en la hoja de ventas comparable. A continuación, es importante revisar el valor asignado a las mejoras de la propiedad. Por lo general, se trata de elementos como edificios anexos, cercas, piscinas y otras estructuras. Los métodos de valoración utilizados para las mejoras inmobiliarias son un poco más complejos; sin embargo, los tasadores siguen utilizando ventas comparables para determinar el valor de las mejoras. Uno de los problemas a la hora de asignar el valor de una mejora es que los tasadores contratados por las agencias condenatorias pueden simplemente asignar un «valor observado» a una mejora en lugar de calcular realmente el valor, la mejora y el daño potencial que puede ocasionar.

Cómo afectan los daños por residuos al valor de su terreno

Por último, uno de los análisis más difíciles es la determinación de los daños causados por los residuos, que básicamente se refiere a la reducción del valor de mejora de la tierra o la propiedad. Los daños residuales causados por la reducción del valor del terreno se refieren a la diferencia entre el valor por acre «antes» de los bienes inmuebles no expropiados y el valor «después» por acre del resto de los bienes inmuebles.

Ejemplo: el tasador asigna un valor de $10,000 por acre a su propiedad antes de la toma. Luego, el tasador asigna un valor de 7.000 dólares por acre después de tomar la propiedad restante (por ejemplo, 5 acres). Con estos valores, tendría derecho a recibir 15 000$ en concepto de daños por residuos (3000$ x 5 acres).

Los daños residuales causados por la reducción del valor de sus mejoras, que es solo la mejora y no el terreno, se refieren a la diferencia entre el valor de una mejora antes de la toma y el valor de la mejora después de la toma.

Ejemplo: su residencia tenía un valor de 100 000$ antes de la toma y está valorada en 75 000$ después de la toma, por lo que tiene derecho a 25 000$ por el valor reducido de su residencia.

El análisis y el cálculo de los daños causados por los residuos es donde los propietarios y las agencias que condenan la condena suelen estar en desacuerdo.

Es importante tener en cuenta que las valoraciones por naturaleza son subjetivas. Esto significa que, por lo general, hay algún tipo de sesgo en cualquier informe de evaluación. Sin embargo, para garantizar la protección de los derechos del propietario de una propiedad en una expropiación de tierras de dominio eminente, es importante que el propietario contrate a un abogado especializado en dominios eminentes con experiencia que pueda ayudarlo a entender la compleja naturaleza de la valoración de una propiedad y obtener la mayor cantidad de dinero por su propiedad.