Dominio eminente: parcelas sin desarrollar

Dominio eminente: parcelas sin desarrollar

El dominio eminente es intimidante. Un gobierno está intentando «apoderarse» de una parte o la totalidad de su propiedad para «uso público». El uso de este poder es legal; forma parte de la Constitución de los Estados Unidos y se encuentra en la Quinta Enmienda. Las parcelas urbanizadas y no urbanizadas están en riesgo.

Los propietarios de tierras tienen derechos en virtud de la Ley de recaudación.

El gobierno puede adquirir propiedad privada, pero usted tiene derechos que deben respetarse para que esté sano.

Si ha recibido una notificación en la que se le notifica el dominio eminente de su paquete, no esperes. Nuestra firma tiene más de 55 años de experiencia dando poder a nuestros clientes y protegiendo sus derechos.

Póngase en contacto con nosotros hoy, y revisaremos su aviso y analizaremos los próximos pasos a seguir.

Derechos de los propietarios

Código de Indiana, § 32-24-1-8 y la de la Quinta Enmienda recaudaciones Ley describa sus derechos como propietario de tierras. Es especialmente importante que todos los propietarios conozcan una línea de la Ley de expropiación: «ni se confiscará propiedad privada para uso público, sin compensación justa».

Sus tierras pueden quedar bajo dominio eminente, pero:

• «Tomar» debe ser para uso público
• Debe recibir una «compensación justa».

Puede perder su paquete o parte de él, pero el gobierno no debe abusar de este poder. Indiana ha adoptado HEl proyecto de ley 1010 (2006) de la Cámara de Representantes, que refuerza sus derechos, pero aún así no es inmune al abuso.

Si siente la presión del dominio eminente y el agente de compras está intentando hacerle una oferta, su mejor opción es ponerse en contacto con un abogado que estudiará los problemas de acceso, la zonificación, la compensación y la recuperación que se merece.

¿Qué deben hacer los propietarios de tierras después de recibir un aviso?

Los propietarios de tierras deben respirar hondo y darse cuenta de que tienen derechos y que si su parcela no urbanizada es parte de un dominio eminente, usted tiene derechos que se aplican.

Debe ponerse en contacto con un abogado en este momento porque pasará por un proceso de cuatro etapas que es intimidante.

Los propietarios pueden:

• Negocie un precio más alto (es su terreno, por lo que merece una compensación justa)
• Impugna la acción
• Abandona la propiedad

También es posible que se trate de una pérdida parcial de la propiedad en lugar de una pérdida total. Quizás el Departamento de Transporte requiera una pequeña sección de su propiedad para ampliar la carretera.

En todos los casos, entrarán en vigor las cuatro etapas del dominio eminente.

Cuatro etapas del proceso de dominio eminente

1. Diseño de proyectos

Las agencias gubernamentales deben tener una razón para el dominio eminente, lo que significa que se ha diseñado un proyecto. El proyecto requerirá profesionales, como ingenieros, que determinarán cómo se producirá la expansión de una carretera.

Es posible que el ingeniero descubra que se necesita terreno adicional para el proyecto y que se requiera una parte o la totalidad de su terreno.

2. Proceso de evaluación

Una vez que se identifique la propiedad necesaria, un tasador evaluará el valor justo de mercado de la propiedad. El trabajo del tasador es proporcionar al gobierno lo que cree que vale la tierra para que pueda hacer una oferta.

3. Oferta de propiedad

Un agente de compras del gobierno se pondrá en contacto con usted para hacerle una oferta de compra. Los propietarios sentirán mucha presión para aceptar la oferta porque el agente suele ser persuasivo. Su trabajo es conseguir que aceptes la oferta.

Si tiene un abogado en este momento, él lo ayudará con el proceso de negociación y rechazará al agente del comprador.

NOTA: Los plazos cortos de aprobación significan que debe actuar con rapidez durante esta etapa.

4. Disputas

Cuando el propietario no está de acuerdo con la compra, se presenta una demanda de condena ante el tribunal.

Litigios de dominio eminente

Es posible que el gobierno tenga el poder de apoderarse de sus terrenos no urbanizables, pero como propietario, no está completamente impotente. Usted tiene derecho a una compensación justa en virtud de la Quinta Enmienda.

No es raro que el gobierno afirme que el «máximo y mejor uso de la propiedad» es sustancialmente menor que en el caso real. Las indemnizaciones por despido también pueden subestimarse o no reconocerse.

Nuestros abogados pueden negociar un acuerdo justo y equitativo.

¿Qué es la compensación justa?

La compensación justa es una compensación por la propiedad que se ha tomado bajo dominio eminente. Por lo general, se trata del valor justo de mercado de la propiedad y la intención es colocar al propietario en la misma posición que antes del proceso de expropiación.

• En los casos de apropiación total de la propiedad, la compensación justa es el valor de toda la propiedad.
• En los casos de toma parcial de propiedad, la compensación justa es la diferencia entre el valor de la propiedad antes de la toma y después de la toma. Por ejemplo, si una propiedad vale 200 000$ antes de la toma y 150 000$ después de la toma, la compensación justa sería de 50 000$.

Determinar la compensación justa es un proceso complicado y, a menudo, los propietarios sienten que no se les ofrece un valor justo de mercado por su propiedad.

Con frecuencia, los tasadores contratados por el gobierno no realizan inspecciones exhaustivas de las propiedades ni siquiera se ponen en contacto con los propietarios. Como resultado, su oferta de valor de «mercado justo» no es realmente «justa».

Como propietario, tiene derecho a una compensación justa si su propiedad está sujeta a un dominio eminente. Podemos ayudarlo a comprender sus derechos y a presentar una reclamación para obtener una compensación justa.

Cómo puede ayudar CohenMalad, LLP

Si sus parcelas sin urbanizar están sujetas a un dominio eminente, no espere para consultar con un abogado cualificado y con experiencia. Tiene derecho a una compensación justa y a que se le repare.

En CohenMalad, LLP, trabajaremos para negociar el valor más alto posible para garantizar que reciba una compensación justa.

Póngase en contacto con nosotros hoy mismo para programar una consulta.