Indiana Eminent Domain Abogados para los propietarios de tierras residenciales
Cuando el gobierno ejerce su derecho de dominio eminente y toma tierras privadas para uso público, el impacto es significativo para los propietarios residenciales. Al fin y al cabo, no se le da la oportunidad de rechazar la expropiación de su propiedad, pero eso no significa que no tenga ciertos derechos legales.
La expropiación de su propiedad bajo la amenaza del dominio eminente y el proceso de expropiación puede ser muy estresante para los propietarios de terrenos residenciales. Los propietarios de terrenos residenciales suelen creer que pueden manejar la situación por sí mismos sin necesidad de recurrir a un abogado, lo cual es comprensible. Sin embargo, los abogados del gobierno o de la agencia receptora están contratados para pagarle lo menos posible como indemnización justa y harán todo lo posible para reducir su recuperación. Incluso si el gobierno o la agencia receptora acepta pagarle una indemnización además de su oferta inicial, debe mostrarse escéptico. A menudo podría estar dejando mucho más dinero sobre la mesa.
Expropiación parcial o total de bienes mediante acción de dominio eminente
El gobierno u otro organismo de expropiación puede expropiar la totalidad o sólo una parte de su propiedad residencial. En cualquier caso, tiene derecho a una indemnización justa por la sustracción. Los problemas pueden ser muy distintos según se trate de una expropiación total o parcial.
En el caso de una expropiación total (el gobierno se apropia de toda la propiedad), el problema se centra en el valor de toda la propiedad en la fecha de la expropiación. No hay daños porque no queda ningún bien inmueble. Los propietarios de terrenos residenciales tienen derecho a ayudas al realojo y, en ocasiones, a un pago diferencial por vivienda. El pago diferencial por vivienda se refiere a la cantidad que el gobierno o la agencia de absorción se compromete a pagarle y el coste real de una vivienda de sustitución. Las ayudas al realojo y el Pago Diferenciado por Vivienda son términos confusos, y muchos abogados que no llevan habitualmente asuntos de dominio eminente no entienden cómo funcionan estos mecanismos y no están tan bien equipados para ayudar a los propietarios.
Una expropiación parcial puede hacer que el resto de su propiedad sufra daños residuales o de otro tipo. Las expropiaciones parciales pueden incluir algo tan simple como una franja de la parte delantera de su propiedad para un proyecto de ampliación de una carretera; o pueden ser algo más complicado, como una servidumbre de paso de una línea de servicios públicos que atraviese directamente su propiedad o una rotonda que se coloque en la esquina de su propiedad causando graves daños y afectando a su seguridad y accesibilidad a su residencia.
Otros factores a tener en cuenta en la expropiación de propiedades residenciales
Los daños residuales podrían incluir una reducción del valor del terreno que le queda o una reducción del valor de su vivienda u otras estructuras situadas en su propiedad. La categoría de otros daños puede incluir una amplia variedad de perjuicios que pueden sufrirse en virtud de la construcción o el proyecto. Los tasadores contratados por el gobierno o la agencia de expropiación suelen subestimar o pasar por alto los residuos y otros daños de su propiedad.
Para algunos propietarios residenciales también es importante entender el significado de “uso óptimo”. Según el Dictionary of Real Estate Appraisal, el mayor y mejor uso de una propiedad es “El uso razonablemente probable y legal de un terreno baldío o de una propiedad mejorada, que sea físicamente posible, esté adecuadamente respaldado, sea financieramente viable y que resulte en el mayor valor”. Esto se desglosa efectivamente en cuatro factores: 1) legalmente permitido; 2) físicamente posible; 3) financieramente viable; y 4) máxima productividad. El hecho de que en la actualidad utilice su propiedad con fines residenciales no significa necesariamente que su uso más elevado y óptimo sea el residencial.
En virtud del dominio eminente, usted tiene derecho a una indemnización justa. Sin embargo, es importante saber que sólo se tiene un bocado de la manzana. Una vez que ha llegado a un acuerdo con el gobierno o la agencia receptora, la transacción se ha completado. No podrá recibir ninguna indemnización adicional si posteriormente se descubre algún tipo de daño, incidencia o problema. Por eso es importante que busque orientación o representación legal si se enfrenta a una acción de dominio eminente para quitarle su propiedad.
Los abogados de Cohen & Malad, LLP tienen amplia experiencia en el manejo de asuntos de dominio eminente y expropiación y pueden ayudarle. Póngase en contacto con nosotros para una evaluación gratuita de su caso y para aprender más acerca de sus derechos y opciones legales si el gobierno está tomando su propiedad residencial.
